CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) - Ministère de la Transition écologique

Juin 2021

publié le 2 juin 2021

Friggit juin 2021


Annonce immobilier

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.


NB : exceptionnellement ce mois-ci, l’actualisation est partielle ; en particulier, la plupart des volumes ne sont pas actualisés. La prochaine actualisation, début juillet, sera complète.


CRISE DU CORONAVIRUS : cf. graphique 9 page 7.


a) PRIX
NB : depuis le deuxième trimestre 2020 la crise sanitaire a provoqué dans certains pays de fortes fluctuations du revenu disponible des ménages, qui rejaillissent sur les ratios où ce dernier intervient, en particulier les indices de prix et de loyer rapportés au revenu par ménage.
Au premier trimestre 2021, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 77% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au premier trimestre 2021 au même niveau qu’en 2000 ou en 1975 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970).
L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété, cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : au premier trimestre 2021, en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 25% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de 40% (graphique 1.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 était voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.

b) VOLUMES
Après leur chute causée par le confinement au printemps 2020, les volumes ont rebondi (graphique 9).
Fin mars 2021 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois se montait à 1 080 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), soit un plus haut historique, et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,4% (graphique 6.2.), dépassait son niveau du début des années 2000. Le nombre de transactions était inférieur de 8% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000, mais le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 62% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.).
Fin avril 2021, le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois (série révisée), à 388 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), était voisin de sa moyenne de la décennie 2010 (soit 382 000 logements), durant laquelle il était très supérieur à l’accroissement du nombre de ménages, le nombre de logements vacants augmentait de 75 000 unités par an et le taux de vacance augmentait de 0,17 point par an.
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu poursuit sa croissance, à 85% fin mars 2021 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.). La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où ce ratio a augmenté depuis 2009.
La forte croissance de la dette des promoteurs immobiliers observée depuis 2018 s’est interrompue au premier trimestre 2021 (graphique 7.5.).

c) EN CONCLUSION, en mars 2021 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois était supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leur tendance longue et de nombres de transactions qui étaient inférieurs à la leur.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « L’élasticité du prix des logements par rapport à leur nombre », mars 2021. Cette élasticité est de l’ordre de -1 à -2.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2021.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Répartition du marché de la négociation locative depuis les années 1990 », janvier 2021. Cette note décrit la répartition depuis les années 1990 du marché de la location de logements, selon le type de négociation : par annonces immobilières directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par d’autres voies.

Questions fréquentes / English FAQs


Dossier réalisé par Jacques Friggit (CGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective du CGEDD. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.