CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) - Ministère de la Transition écologique

Décembre 2020

publié le 11 décembre 2020

Friggit décembre 2020


Annonce immobilier

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

CRISE DU CORONAVIRUS. Pour mieux retracer les effets de la crise sanitaire, nous avons ajouté en dernière page des graphiques provisoires, qui évolueront au gré de la disponibilité et de la pertinence des données.


a) PRIX
NB : depuis le deuxième trimestre 2020 la crise sanitaire a provoqué dans certains pays de fortes fluctuations du revenu disponible des ménages, qui rejaillissent sur les ratios où ce dernier intervient, en particulier les indices de prix et de loyer rapportés au revenu par ménage.
Au troisième trimestre 2020, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 74% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 5.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au deuxième trimestre 2020 au même niveau qu’en 1999 ou en 1974 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 5.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et le loyer moyen a augmenté plus rapidement que l’indice des loyers en raison des effets de structure et notamment de l’amélioration de la qualité du parc : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970). L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété, cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : au deuxième trimestre 2020, en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 24% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant devait s’endetter sur 21 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue de moitié (graphique 1.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 était voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’avait pas été le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.

Fin novembre 2020, le prix des actions est supérieur de 23% à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel aux Etats-Unis et lui est inférieur de 15% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est presque deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Après une chute causée par le confinement au printemps 2020, les volumes ont rebondi, revenant au voisinage de leur niveau du dernier trimestre 2019 voire le dépassant nettement, que l’on considère l’intérêt des ménages pour la recherche de logements à acheter ou à louer, le montant des prêts, les ventes de logements anciens, l’activité des services de publicité foncière, le nombre de mises en chantier ou l’activité de la construction (graphiques 10.1 à 10.5).
Fin octobre 2020 le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois se montait à 1 006 000 unités (graphiques 6.1. et 6.3.), et la vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,2% (graphique 6.2.), était voisine de son niveau du début des années 2000. Le nombre de transactions était inférieur de 14% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000, mais le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois était supérieur de 53% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la même période (graphique 1.).
En octobre 2020, le nombre de mises en chantier de logements neufs, en rythme mensuel désaisonnalisé, a rejoint son niveau antérieur à la crise sanitaire (graphique 10.1.). En cumul sur 12 mois, il reste voisin de sa moyenne sur les dix dernières années, durant lesquelles il était très supérieur à l’accroissement du nombre de ménages et, concomitamment, la croissance annuelle du nombre de logements vacants, voisine de 80 000 unités par an, est proche de ses plus hauts constatés sur les soixante dernières années (graphiques 6.1. et 6.3.).
Le ratio de la dette immobilière des ménages rapportée à leur revenu a repris sa croissance, à 85% fin octobre 2020 (graphiques 7.2., 7.3. et 10.3.). La multiplication par 2,4 de ce ratio depuis 2000 est l’un des facteurs qui ont permis l’envolée du prix des logements. Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où ce ratio a augmenté depuis 2009.
Fin septembre 2020, la dette des promoteurs immobiliers, à 1,02% du PIB, était au plus haut depuis 1994 (graphique 7.5.).

c) EN CONCLUSION, en octobre 2020 le montant total des transactions cumulé sur 12 mois était supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leur tendance longue et de nombres de transactions qui étaient inférieurs à la leur.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2020.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Le prix des logements sur le long terme », courte présentation à la chambre régionale des notaires de Rennes (Bretagne), janvier 2020.

* « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », novembre 2019. En moyenne de 1994 à 2018, la différenciation d’un département à l’autre du niveau du prix des logements a coïncidé à hauteur de 90 % avec celle de trois variables : le revenu par ménage, la température, et la spécificité des départements 06, 83 et 84. De 2000 à 2015, la différenciation d’un département à l’autre de la croissance du prix des logements a coïncidé à hauteur de 70 % avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.

* « Répartition du marché de la négociation de logements anciens depuis 1945 », novembre 2019 (version révisée). Cette note décrit la répartition du marché de la négociation de logements anciens selon le type de négociation de 1945 à 2016 : directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par l’intermédiaire d’un notaire.

Questions fréquentes / English FAQs


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