CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) - Ministère de la Transition écologique

Mai 2020

publié le 12 mai 2020 (modifié le 2 novembre 2020)

Friggit mai 2020


Annonce immobilier

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

CRISE DU CORONAVIRUS. La crise sanitaire a engendré un double choc d’offre et de demande. Pour mieux en retracer le déroulement, nous avons ajouté en dernière page des graphiques provisoires, susceptibles d’évoluer au gré de la disponibilité et de la pertinence des données. Par ailleurs la production de certains indicateurs que nous utilisons habituellement (mises en chantier) est perturbée.


a) PRIX

Au quatrième trimestre 2019, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage était supérieur de 68% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement avait peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 4.1.). Sa différenciation géographique était prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncidait à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire, avec lesquelles la croissance du prix des logements est négativement corrélée.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, était au quatrième trimestre 2019 au même niveau qu’en 1999 ou en 1974 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 4.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et la structure du parc a été modifiée, sous l’effet notamment de l’amélioration de sa qualité : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970). L’évolution des indices de loyer a été peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix des logements (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent voisins de leurs plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété, cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : au quatrième trimestre 2019, en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 21% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 20 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue d’un tiers (graphique 1). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées actuellement par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Cela contribue au niveau élevé des nombres de transactions (cf. ci-dessous). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.

Fin avril 2020, le prix des actions est supérieur de 2% à sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel aux Etats-Unis et lui est inférieur de 28% en France, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 2.3.).

b) VOLUMES
Fin février 2020, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois était de 1 071 000 unités, niveau historiquement élevé (graphiques 6.1. et 7.2.). La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,4%, était à son plus haut historique (graphique 6.2.). Le nombre de transactions était cependant inférieur de 8% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1).
Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois à janvier 2020 était à un niveau élevé, très supérieur depuis le milieu des années 2000 à l’accroissement du nombre de ménages. Concomitamment, la croissance annuelle du nombre de logements vacants, voisine de 80 000 unités par an, était proche de ses plus hauts constatés sur les soixante dernières années (graphique 6.3.).
La dette immobilière des ménages, dont la croissance a permis l’envolée du prix des logements, représentait en mars 2020 82% de leur revenu disponible, soit plus de deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 7.2. et 7.3.). Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où elle a augmenté depuis 2009 en proportion du revenu des ménages.
Au quatrième trimestre 2019, la dette des promoteurs poursuivait son augmentation et était au plus haut depuis 1995 en proportion du produit intérieur brut (graphique 7.5).
La crise sanitaire a interrompu la croissance des volumes. En mars 2020, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois, tout en demeurant historiquement élevé, commence à diminuer par rapport à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000, à 157% contre 162% le mois précédent (graphique 1). En mars 2020 également, le flux de nouveaux crédits aux ménages pour leur logement chute fortement (graphique 10.1.) et la variation mensuelle de la dette immobilière des ménages est presque nulle (graphique 10.2.). L’assiette des droits de mutation enregistrés par les conservations des hypothèques en avril 2020 (graphiques 10.1 et 10.3) et la production dans la construction en mars 2020 (graphique 10.6) diminuent de 40% par rapport aux mois précédents. Les anticipations d’activité des chefs d’entreprise du bâtiment sont très négatives en mars et avril 2020 (graphiques 10.7). Néanmoins, début mai 2020, l’intérêt des ménages pour la recherche de logements à acheter ou a fortiori à louer a rebondi et a presque rejoint son niveau antérieur à la crise sanitaire (graphique 10.4).

c) EN CONCLUSION, en mars 2020 le montant total des transactions restait supérieur à sa tendance longue, par la conjonction de prix qui étaient très supérieurs à leurs tendances longues et de nombres de transactions qui étaient inférieurs aux leurs. La crise sanitaire engendre à court terme une chute des volumes, tant dans l’ancien que dans le neuf.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, mars 2020.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

* « Le prix des logements sur le long terme », courte présentation à la chambre régionale des notaires de Rennes (Bretagne), janvier 2020.

* « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », novembre 2019. En moyenne de 1994 à 2018, la différenciation d’un département à l’autre du niveau du prix des logements a coïncidé à hauteur de 90 % avec celle de trois variables : le revenu par ménage, la température, et la spécificité des départements 06, 83 et 84. De 2000 à 2015, la différenciation d’un département à l’autre de la croissance du prix des logements a coïncidé à hauteur de 70 % avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.

* « Répartition du marché de la négociation de logements anciens depuis 1945 », novembre 2019 (version révisée). Cette note décrit la répartition du marché de la négociation de logements anciens selon le type de négociation de 1945 à 2016 : directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par l’intermédiaire d’un notaire.

Questions fréquentes / English FAQs


Dossier réalisé par Jacques Friggit (CGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective du CGEDD. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.