CGEDD (Conseil général de l’environnement et du développement durable) - Ministère de la Transition écologique

Février 2020

publié le 17 février 2020 (modifié le 2 novembre 2020)

Friggit février 2020


Annonce immobilier

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

a) PRIX

Au troisième trimestre 2019, l’indice du prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 66% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 1.). Ce dépassement a peu varié depuis 2007, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 4.1.). Sa différenciation géographique est prononcée (graphique 4.1.) ; d’un département à l’autre, elle coïncide à hauteur de 70% avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.

Au contraire, l’indice Insee des loyers, rapporté au revenu disponible par ménage de l’ensemble des ménages, est au troisième trimestre 2019 au même niveau qu’en 1999 ou en 1974 (graphique 3.1.), et sur ce point la France ne se différencie pas des autres pays représentés sur le graphique 4.2. (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages, et la structure du parc a été modifiée, sous l’effet notamment de l’amélioration de sa qualité : cf. ces notes sur l’évolution comparée des loyers et des revenus et sur les ménages et leurs logements depuis 1970). L’évolution des indices de loyer est peu différenciée entre l’agglomération parisienne et le reste de la France (graphique 4.2), contrairement à celle des indices de prix (graphique 4.1).

Le contraste entre la "lévitation" à niveau élevé de l’indice du prix des logements et la stabilité sur longue période de l’indice des loyers par rapport au revenu par ménage résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.2. et 7.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : au troisième trimestre 2019, en moyenne sur l’ensemble de la France, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 19% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.3.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 20 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.), soit une durée plus longue d’un tiers (graphique 1). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant, en moyenne sur l’ensemble de la France, d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées actuellement par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014 (graphique 3.4.). Cela contribue au niveau élevé des nombres de transactions (cf. ci-dessous). Tant l’indicateur de pouvoir d’achat immobilier que la durée d’emprunt permettant d’acheter le même logement sont très différenciés localement (graphiques 4.3. et 4.4.).

Du point de vue d’un investisseur, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements (graphique 3.1.), le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible, mais le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 2.4. et 7.1.). Le placement en logement est de ce fait concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme, à un niveau d’espérance de rendement certes très faible dans les deux cas, et pour des profils de risque bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers, dont la valeur de revente n’est certaine à aucune échéance.

b) VOLUMES
Fin novembre 2019, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois atteint 1 070 000 unités, niveau historiquement élevé (graphiques 5.1. et 7.2.). La vitesse de rotation du parc détenu par les particuliers, à 3,4%, est à son plus haut historique (graphique 5.2.). Le nombre de transactions est cependant inférieur de 7% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 1). Sous l’effet principalement du niveau élevé des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est fin décembre 2019 supérieur de 61% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 1).
Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois se maintient à un niveau élevé, très supérieur depuis le milieu des années 2000 à l’accroissement du nombre de ménages. Concomitamment, la croissance annuelle du nombre de logements vacants, voisine de 80 000 unités par an, est proche de ses plus hauts constatés sur les soixante dernières années (graphique 6.3.).
La croissance de la dette immobilière des ménages, qui a permis l’envolée du prix des logements, se poursuit. Elle représente 81% de leur revenu disponible, soit plus de deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 7.2. et 7.3.). Parmi les pays représentés sur le graphique 5.3., la France est le seul où elle a augmenté depuis 2009 en proportion du revenu des ménages.
La dette des promoteurs poursuit son augmentation et est au plus haut depuis 1995 en proportion du produit intérieur brut (graphique 7.5).


c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs à leurs tendances longues et de nombres de transactions qui sont peu différents des leurs.

Derniers documents mis en ligne / latest publications

* « Le prix des logements sur le long terme », courte présentation à la chambre régionale des notaires de Rennes (Bretagne), janvier 2020.

* « Différenciation du niveau et de la variation du prix des logements selon le département de 1994 à 2018 », novembre 2019. En moyenne de 1994 à 2018, la différenciation d’un département à l’autre du niveau du prix des logements a coïncidé à hauteur de 90 % avec celle de trois variables : le revenu par ménage, la température, et la spécificité des départements 06, 83 et 84. De 2000 à 2015, la différenciation d’un département à l’autre de la croissance du prix des logements a coïncidé à hauteur de 70 % avec celle de trois variables : la croissance du nombre de logements hors résidences secondaires nette de la croissance démographique, la variation du taux de chômage, et la proportion de logements occupés par leur propriétaire.

* « Répartition du marché de la négociation de logements anciens depuis 1945 », novembre 2019 (version révisée). Cette note décrit la répartition du marché de la négociation de logements anciens selon le type de négociation de 1945 à 2016 : directement de particulier à particulier, par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou par l’intermédiaire d’un notaire.

* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », présentation, janvier 2019.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.

Questions fréquentes / English FAQs


Dossier réalisé par Jacques Friggit (CGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective du CGEDD. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.