Juillet 2017

publié le 10 juillet 2017

Friggit juillet 2017


Annonce immobilier

Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

To English page : the charts about home prices in France in the long run have been updated.

Par rapport au mois dernier, les indices Notaires-INSEE du premier trimestre 2017 ont été révisés, et le revenu disponible des ménages au premier trimestre 2017 publié par l’INSEE est ressorti légèrement différent de l’estimation que nous avions utilisée. En conséquence, les ratios où ces grandeurs interviennent ont été révisés à la marge.

a) PRIX
Au premier trimestre 2017, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 72% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement augmente par rapport au trimestre précédent. Il a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française et britannique (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 68% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).
Cette "lévitation" du prix des logements résulte de l’effet inflationniste de l’environnement financier, et au premier chef du très faible niveau des taux d’intérêt.

Les taux d’intérêt immobiliers demeurent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).
Du point de vue d’un accédant à la propriété cela ne suffit pas à compenser le niveau élevé du prix des logements : le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 20% à ce qu’il était en 1965 ou 2000 (graphique 3.2.) et, pour acheter le même logement "toutes choses égales par ailleurs", un primo-accédant doit s’endetter sur 21 ans en 2017 contre 15 ans en 1965 ou 2000 (graphique 3.4.). Néanmoins, cette durée d’emprunt standard permettant en moyenne d’acheter le même logement qu’en 2000 est voisine des durées accordées par les prêteurs, ce qui n’était pas le cas du début des années 2000 à 2014. Cela explique le rebond des nombres de transactions et de mises en chantier (cf. ci-dessous).

L’indice Insee des loyers, rapporté au revenu par ménage de l’ensemble des ménages, est en mai 2017 au même niveau qu’en 1973 (graphique 2.3.) (entre-temps, les locataires se sont toutefois paupérisés par rapport à l’ensemble des ménages : cf. cette note sur l’évolution comparée des loyers et des revenus depuis 1970).
L’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements, le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible.
Néanmoins, le taux d’intérêt de la dette publique à long terme est encore plus faible (graphiques 1.4. et 5.1.).
Du point de vue d’un investisseur, le placement en logement est donc concurrentiel par rapport au placement en dette publique à long terme (à un niveau d’espérance de rendement certes très faible), ce qui contribue également au rebond des nombres de transactions et de mises en chantier. Les profils de risque de ces deux placements sont bien sûr différents, le placement immobilier s’apparentant à un investissement en rente perpétuelle à coupon indexé sur les loyers.
Fin juin 2017, le prix des actions américaines et françaises (série révisée) est voisin de sa tendance longue bicentenaire au sens de Siegel, mais le multiple prix sur bénéfices des actions américaines est deux fois plus élevé que son niveau de long terme au sens de Shiller (graphique 1.3.).

b) VOLUMES
Fin mai 2017, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit sa croissance, à 907 000 unités, un plus haut historique (graphiques 4.1. et 6.2.). Néanmoins, la vitesse de rotation reste inférieure ce qu’elle était au début des années 2000 (graphique 4.2.), le nombre de logements du parc ayant entre-temps augmenté. Le nombre de transactions est par ailleurs inférieur de 16% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). Sous l’effet de l’augmentation du nombre de transactions et de la remontée des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois augmente et est supérieur de 48% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.). L’assiette des droits de mutation de droit commun cumulée sur 12 mois, à 222 milliards d’euros, est à son plus haut historique.
Le nombre de mises en chantier de logements neufs cumulé sur 12 mois poursuit son rebond (graphique 6.2.).
La dette immobilière des ménages poursuit sa progression. Elle représente 74% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont modérément inférieurs à leurs tendances longues respectives.

Derniers documents mis en ligne / latest publications
* « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », février 2017, support de cours, ENTPE.
1. Prix des logements depuis 1200. 2. Loyers et revenus depuis 1970. 3. Placement en logement et autres placements depuis 1840. 4. Quelques propriétés du prix des logements. 5. L’envolée du prix des logements de 2000 à 2008 puis sa lévitation. 6. Prospective. 7. Conclusion.
* « Bibliographie sur le prix des logements en France avant les années 1990 », novembre 2016.

Questions fréquentes / English FAQs


Dossier réalisé par Jacques Friggit (CGEDD) au titre de la mission de veille et de prospective du CGEDD. Les analyses et points de vue exprimés sont ceux de leur auteur et, en particulier, n’engagent pas l’Administration.