Droits de mutation immobiliers : commentaires sur le calcul de l’assiette

publié le 29 octobre 2014 (modifié le 27 octobre 2015)

Note de méthode

NB : sur la différence entre "frais de notaire" et "droits de mutation", cliquer ici. Voir également cet historique des droits de mutation immobiliers depuis 1800.

On apporte ici quelques précisions méthodologiques quant aux assiettes des droits de mutation sur l’ensemble de la France et par département téléchargeables au § 1.5. du dossier sur les prix immobiliers sur le long terme.

1. Régime des droits
Depuis les réformes des droits de mutation de 1998 et 1999, il ne reste plus [1] que trois régimes de droits de mutation immobiliers.

  • a) Régime « de droit commun » Ce régime s’applique aux mutations à titre exclusivement onéreux d’immeubles anciens et de terrains non soumis à la taxe sur la valeur ajoutée. Avant le 1er janvier 2011, ce régime incluait un taux de 3,60% revenant au département, un taux de 1,20% revenant à la commune (ou à l’intercommunalité) et, sur les dernières années de la période, un taux de 0,20% revenant à l’Etat. A partir du le 1er janvier 2011, le taux de 0,20% revenant à l’Etat n’a plus été perçu et a été remplacé par une majoration de 0,20% du taux revenant au département. A partir du 1er mars 2014, les départements ont eu la possibilité de porter à au plus 4,50% le taux qui leur revient. La plupart ont choisi de de le faire ( taux des droits de mutation par département). Dans la plupart des départements s’applique donc un taux départemental de 4,50% et un taux communal ou intercommunal de 1,20%, soit en tout un taux de 5,70%.
  • b) Régime « dérogatoire » Ce régime s’applique : . aux mutations à titre onéreux d’immeubles neufs et assimilés, de biens achetés en vue d’une revente rapide (régime « marchands de biens ») et de terrains soumis à la taxe sur la valeur ajoutée, . mais aussi à certaines mutations d’immeubles à titre gratuit (donations) Les mutations immobilières à titre gratuit représentent environ 40% de l’assiette de ce régime en moyenne sur l’ensemble de la France. Avant le 1er janvier 2011, ce régime incluait un taux de 0,60% revenant au département, et, sur les dernières années de la période et pour les mutations à titre onéreux, un taux de 0,10% revenant à l’Etat. Depuis le 1er janvier 2011, le taux de 0,10% revenant à l’Etat n’est plus perçu et ce régime inclut uniquement un taux revenant au département, se montant à 0,70% pour les mutations à titre onéreux et 0,60% pour les mutations à titre gratuit. Compte tenu des poids respectifs des mutations à titre onéreux (60%) et gratuit (0,40%), le taux moyen s’établit à 0,66% (=0,70% * 60% + 0,60% * 40%).
  • c) Exonération des droits de mutation Ce régime s’applique principalement aux acquisitions de l’Etat, des collectivités locales et de certains établissements publics.

En outre, les inscriptions d’hypothèques donnent lieu à perception d’un droit, égal à celui du régime dérogatoire de droits sur les mutations à titre onéreux, soit 0,70%.

Ces régimes s’appliquent à la fois à des immeubles à usage d’habitation et à d’autres biens (terrains, immeubles à usage commercial, agricole, etc.). En moyenne sur l’ensemble de la France, le poids de l’immobilier d’habitation dans l’assiette du régime de droit commun est voisin de 80%.

2. Calcul des assiettes

  • Les assiettes figurant dans les tableaux sont obtenues en divisant le montant des droits perçus par la DGFiP (MEDOC) au titre des départements (avant toute péréquation entre départements) par le taux de ces droits.
  • Les assiettes sont considérées après abattements divers (tels que ceux réservés aux immeubles situés en zone de revitalisation rurale) le cas échéant. L’assiette du régime dérogatoire est considérée hors taxe sur la valeur ajoutée.
  • Pour les actes de vente signés à compter du 1er janvier 2011, les taux des droits perçus au titre des départements ont été majorés comme indiquée ci-dessus. Les états comptables de la DGFiP ne distinguent pas les actes taxés avant et après ce changement de taux. On a donc recouru à une estimation du taux moyen des droits perçus pendant les premiers mois de 2011. Après une estimation provisoire diffusée de février 2011 à mars 2012, une seconde estimation, en principe définitive, a été effectuée en mars 2012 par comparaison des états MEDOC et Fidji de la DGFiP sur l’ensemble de l’année 2011, et diffusée à partir d’avril 2012. Elle est la suivante :
    - pour les droits perçus en janvier 2011 : taux antérieurs à la réforme, soit 3,60% pour le régime de droit commun et 0,60% pour le régime dérogatoire et les inscriptions d’hypothèques,
    - pour les droits perçus en février 2011 : 3,66% pour le régime de droit commun, 0,61% pour le régime dérogatoire et 0,63% pour les inscriptions d’hypothèques.
    - pour les droits perçus en mars 2011 : 3,76% pour le régime de droit commun, 0,64% pour le régime dérogatoire et 0,68% pour les inscriptions d’hypothèques,
    - pour les droits perçus à partir d’avril 2011 : nouveaux taux, soit 3,80% pour le régime de droit commun, 0,66% pour le régime dérogatoire et 0,70% pour les inscriptions d’hypothèques.

3. Reconstitution du produit des droits
Le produit des droits de mutation - avant toute péréquation - peut être reconstitué en multipliant l’assiette téléchargeable sur ce site par le taux des droits.
Ainsi, compte tenu du mode de calcul de l’assiette indiqué au § 2. ci-dessus, les droits actuellement perçus au titre d’un département sont obtenus en additionnant :
- l’assiette du régime de droit commun multipliée par le taux indiqué au § 1 (actuellement 4,50% dans la plupart des départements),
- l’assiette du régime dérogatoire multipliée par 0,66%,
- et l’assiette des inscriptions d’hypothèques multipliée par 0,70%,
et les droits perçus au titre d’une commune sont obtenus en multipliant l’assiette du régime de droit commun par 1,20%.

4. Date de l’acte et date de perception des droits
Le mois figurant dans les tableaux est celui de la perception des droits.
Avant septembre 2011, les droits étaient perçus et comptabilisés par la DGFiP en moyenne 1,7 mois après la signature de l’acte chez le notaire. A titre d’exemple, les droits perçus en mars 2010 correspondent à des actes signés approximativement en janvier 2010.
Ce délai moyen a diminué à partir de septembre 2011, pour s’établir à 1 mois pour les actes signés à partir de janvier 2012, le délai dont disposent les notaires pour adresser un acte de vente à la conservation des hypothèques ayant été raccourci de 2 mois à 1 mois. Ce raccourcissement a engendré une augmentation temporaire du flux mensuel d’enregistrements. Cf. précisions.

5. Cas particuliers

  • Dans le cas spécifique de l’Alsace-Moselle, où s’applique un régime hérité de la période allemande, l’assiette des inscriptions d’hypothèques applicables dans les autres départements a été fusionnée dans les tableaux avec celle des droits de mutation du régime dérogatoire ; sauf anomalie, le montant des inscriptions d’hypothèques est donc nul dans les tableaux.
  • Ce changement (associé à un changement de classification de certaines mutations taxées à 0,60%, d’un montant marginal) est la source des discordances (minimes pour le régime de droiit commun) qui apparaissent, dans le fichier relatif à l’ensemble de la France, entre les montants cumulés sur 12 mois figurant sur la feuille Histo France et sur les autres feuilles.
  • La très légère discordance qui apparaît, pour 1999, entre certains montants figurant sur la feuille "Histo Paris" et sur les autres feuilles du fichier relatif à l’ensemble de la France provient de ce que la source comptable en est différente.
  • Pour certains mois dans certains départements, il arrive qu’une forte régularisation ou une mutation d’un montant particulièrement élevé perturbe les résultats (cas par exemple de la Haute-Marne en juin 2005).
  • Les taux de croissance qui apparaissent sur les graphiques rétrospectifs depuis 1985 du fichier relatif à l’ensemble de la France doivent être interprétés en tenant compte des réformes des droits de mutation. En particulier, la diminution de 15,40% à 3,60% du taux départemental applicable à l’immobilier d’entreprise a créé en 1999 (par taxation de mutations qui auparavant évadaient les droits de mutation) une assiette supplémentaire d’environ 8 milliards d’euros.

6. Abréviations
Le libellé des onglets utilise les abréviations suivantes :
. « DC » : mutations immobilières relevant du régime de droit commun de droits de mutation
. « Dérog » : mutations immobilières relevant du régime dérogatoire de droits de mutation
. « Hypo » : inscriptions d’hypothèques.

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[1hormis quelques cas tout à fait exceptionnels